随着社会经济和房地产市场的快速发展，物业管理作为一个新兴的行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的居住环境，为促进社会再就业作出了积极的贡献，但其发展的同时，存在的问题和矛盾也日益突出。
一、县城区小区基本情况
目前，我县县城区共建成118个小区（其中房改房、集资房小区69个，商品房小区49个），已成立业主委员会的小区85个，尚未成立业主委员会的小区33个。我县共有物业服务企业23家，其中县内注册成立的物业服务企业19家，有21家物业服务企业进驻管理49个小区。
二、物业管理中存在的问题
（一）物业服务费收取难。目前我县的物业服务企业管理可经营性项目较少，相对经营性收入单一，经济来源主要靠收取物业服务管理费，每年的物业服务管理费都无法全部收齐，每个小区都有部分住户不能完全理解物业费缴纳是住户应尽的义务，甚至把物业服务理解为无偿服务或低偿服务，以各种理由拒缴相关费用，给物业管理工作带来难度和压力。
（二）物业从业人员学历较低。目前，我县物业行业的从业人员年龄偏高，整体学历偏低，高学历年轻人不愿意从事物业服务管理工作，又累又受气，而低学历年龄大的又跟不上时代需要。有物业服务项目的物业服务企业除管理人员外，所聘用的保安、保洁人员整体年龄偏高，均在55周岁以上，学历偏低，90%以上人员都是初中及以下学历。造成这种现象主要有两个方面原因，一是工资福利跟不上。随着市场经济的发展，物业行业工资福利远低于其他行业，物业服务企业市场不再有优势。二是录用从业人员门槛较低。人们想象中的物业公司就是打扫卫生、值守小区出入口道闸系统、小区巡逻等简单的日常工作，没有什么技术含量，只要有一定的工作经历就可以胜任，人员素质与水平参差不齐，大大降低了从业人员标准和要求。
（三）违章建筑、私搭乱建现象严重。部分小区业主在入住小区后在公共绿地上进行种植、私扩小院、私占公共空间，严重破坏了公共设施，侵犯了广大业主的合法权益，业主利益得不到正当维护。目前，没有一部比较完善比较详细的法律法规来制约这种违法行为，出现了邻居不愿管、物业不敢管、住建城管不好管现象，导致部分业主我行我素，违规现象时有发生。
三、意见建议
（一）完善物业法律法规，加强宣传力度。随着居住小区数量的不断增加，一是建议从国家层面完善相关的法律法规，做到有法可依，不仅业主的利益可依法维护，也可进一步规范物业服务企业的经营管理活动。二是要加大对物业管理相关法律法规的宣传力度，使更多的人充分了解物业管理法律法规及相关知识，并理解支持物业管理工作，使业主和物业服务企业能够和谐相处，促进物业与业主之间顺畅沟通，广泛听取业主的心声和意愿，双方关系的改善有利于提升物业服务管理水平，有助于物业费收取，从而进一步提升城市的整体水平。
（二）提升物业从业人员的专业素质。物业服务企业应多学习外地物业行业先进经验和做法，定期或不定期聘请物业专业人员进行专业和综合技能培训，提高员工的整体素质。
（三）改善物业环境，杜绝私搭乱建。物业服务企业管理的是一个大集体大环境，物业服务企业在满足业主的要求时，也应该有明确的规定，对于私搭乱建行为要及时进行制止，对我行我素、置之不理、拒不改正的，物业服务企业要及时向相关主管部门报告，由相关部门根据法律法规去约束他们，而不是听之任之、不闻不问。行业部门、业主委员会要加强物业企业、小区管理、物业实施等方面的宣传培训，将小区建设管理思维从“事不关己高高挂起”向“共谋共创”转变，切实增强业主“主人翁”感，使业主明白小区这个大环境是大家的，而不是属于个人的，需要大家共同遵守共同维护。
（四）物业服务企业要改变物业管理服务观念。物业管理人员要熟练掌握物业管理基本法律法规，不断提高专业技术知识，提高物业管理服务水平。要从物业自身找问题、查原因、堵漏洞，完善物业服务企业管理机制，增强员工的服务意识，拉近与业主之间的距离，取得相互信任和理解，减少业主和物业服务企业之间的矛盾。物业服务企业在付出服务的同时收获了业主的肯定，业主收获服务的同时获得了较好的居住生活质量，各取所需，共筑和谐美好家园。
总之，物业管理要以改善广大业主居住条件、促进社会经济发展为中心，不断增强自身的主观能动性，积极发挥自身的优势，建立健全物业管理体制，加快立法步伐，加强监督指导，不断提高服务质量，树立良好企业形象，推进物业管理行业的健康发展。
滇公网安备 53232602000001号
