《大姚县2022年城市棚户区（金碧镇政府片区）改造项目征收补偿安置方案（征求意见稿）》起草说明

一、起草背景

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、有效改善困难群众住房条件而退出的一项重大民生工作，我县紧紧围绕“十四五”期间城镇棚户区改造目标，始终坚持把城镇棚户区改造作为改善群众居住条件和环境的出发点和落脚点，促进城镇住房保障事业的有序推进是全县各级部门的重要任务。当前，把原金碧镇政府片区列入2022年棚户区改造项目的建设，会对大姚的城市建设和人居环境改善产生积极的推动作用和城市土地的经济产出能力。

金碧镇政府片区棚改项目地处大姚县南部，范围东至（大姚县职业教育学校、大姚县实验中学）为界，西至（原机械厂）为界，南至（宏城建材城小区）为界，北至（农机驾校综合训练场）为界。涉及到2个社区，分别为（映塔）社区和（北城）社区。总的改造建设用地面积99923.08平方米，其中道路改造建设用地55038平方米，其它配套设施改造建设用地44885.08平方米（原址改扩、翻建143户32198.93平方米，拆除新建（实物安置）60户12686.15平方米）。房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，且基础设施缺失，环境卫生、消防安全、社会治安等问题突出，污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌，与地方经济发展及整个城镇的现代化有较大距离，对该项目实施棚户区改造，有利于拉动投资和消费；有利于加速房地产业发展，进而促进经济增长；有利于改善城市面貌，提高城区形象，使基础设施更加完善；有利于提高居民生活质量及水平，促进社会和谐稳定，成为精神文明建设的重要载体，为此，该项目势在必行且刻不容缓。

二、征求意见稿起草过程

《大姚县2022年城市棚户区（金碧镇政府片区）改造项目征收补偿安置方案》在起草完成讨论稿后经反复征求意见，结合大姚实际修改完善后形成了征求意见稿。

（一）成立了工作机构。2023年10月26日，根据工作需要，经县委、县政府讨论，决定重新组建棚户区改造工作专班，明确了领导小组成员和工作职责，领导小组下设棚改办公室。为了更有利于工作开展，2023年11月5日，根据人员岗位调整变化重新明确了“大姚县2022年城市棚户区（金碧镇政府片区）改造项目”人员。至此，指挥部正式开展工作。

（二）为尽快研究启动实施大姚县2022年城市棚改（原金碧镇政府片区）项目，严格工作程序，稳步推进棚改项目各项工作。一是根据《大姚县城镇棚户区改造专项规划（2016-2022年》，原金碧镇政府片区列入2022年棚户区改造项目计划，并于2023年8月获得了省财政厅统一发行的棚户区改造专项债券资金5200万元的支持。二是根据项目实际情况及前期工作对接，该项目属于公开招标，政府购买服务模式为基础，采用“棚户区改造房屋征收补偿安置与城市新型社区综合开发相结合”的方式。实现有效改善棚户区居民居住条件，达到项目自身收入和支出自求平衡的目的，有效缓解地方财政压力。三是为适应新形势下棚户区改造工作的需要，旨在探讨适合我县实际情况的棚改工作模式和措施，组队前往大理州巍山县南诏镇外出考察，学习和借鉴外地在棚改工作方面（特别是棚改实物建房方式安置方面）的先进经验和做法，期间，参观了当地的棚改项目和实物建房安置情况，同时与当地住建部门和棚改办领导进行了深入的交流和探讨，进一步了解到他们在棚改工作中遇到的瓶颈和目前的困境。通过外出学习，让我们开阔了眼界，对启动原金碧镇片区的棚改工作有了一点新的思路和方法，为开展好原金碧镇政府片区的棚户区改造项目奠定了重要的基础。

（三）严格按程序组织对《实施方案（征求意见稿）》的起草、论证和修改工作。指挥部在《实施方案（讨论稿）》完成后分别印至相关成员单位，并于2023年11月16日组织召开了相关部门会议进行充分论证和听取意见，在修改完善后形成《实施方案（征求意见稿）》。

三、主要内容

《实施方案（征求意见稿）》包括编制依据、征收与补偿原则、征收范围及征收内容、征收实施时限、被征收房屋的户数、面积、用途的认定，评估机构的选定、补偿安置方案、征收补助、奖励及临时过渡安置，优惠政策等15条。主要内容包括：

一、征收与补偿原则

(一)依法依规的原则；

(二)公开、公平、公正的原则；

(三)尊重历史、尊重现实的原则。

二、征收范围及征收内容

（一）征收范围：东至（大姚县职业教育学校、大姚县教师进修学校）为界，西至（城北路）为界，南至（校场路）为界，北至（原农业局棚改片区）为界。具体以《大姚县2022年城市棚户区（金碧镇政府片区）改造项目拟征收土地、房屋范围示意图》为准。

（二）征收内容：大姚县2022年城市棚户区（金碧镇政府片区）改造项目规划征收范围内国有土地上的房屋及装饰装修，地上附着物和建（构）筑物等，征收范围的房屋被征收同时，一并收回国有建设用地使用权，涉及集体土地征收的，按照集体土地征收的有关法律法规执行。

三、项目批准文件

《大姚县发展和改革局关于楚雄州大姚县2022年城市棚户区（金碧镇政府片区）改造项目的批复》（大发改投资发〔2022〕7号）。

四、征收主体、征收部门、征收实施单位及被征收人

（一）征收主体：大姚县人民政府；

（二）征收部门：大姚县住房和城乡建设局；

（三）征收实施单位：大姚县棚户区改造工作指挥部；

（四）被征收人：征收范围内房屋及地上附着物和建（构）筑物、公共设施等的所有权人和土地使用权人。

五、征收实施时限

自征收决定发布之日起60日内结束。

六、被征收房屋的户数、面积、用途的认定

（一）被征收户数的认定。1.房屋征收范围内被征收户数，按照私有产权户《房屋所有权证》或《不动产权证》一本为一户，机关企事业单位公有产权房屋按照一个单位为一户进行认定。2.对未批私自改扩建的地上附着物和建（构）筑物不能另行认定为一户。3.对于原房屋设计的配套用房或辅助用房不能单独认定为一户。4.对于已通过相关部门审批建设用地，但未办理《房屋所有权证》的地上的建(构)筑物依据土地、建设工程规划等审批依据，在审批范围内据实认定。

(二)面积认定。被征收主体房屋的建筑面积以具有测绘资质的中介机构进行测绘。实测面积大于《房屋所有权证》或《不动产权证》证载面积的，以实测面积为准；实测面积小于《房屋所有权证》或《不动产权证》证载面积的，以《房屋所有权证》或《不动产权证》证载面积为准。

（三）被征收房屋用途的认定。被征收房屋用途以房屋权属证书载明的用途予以认定。对房屋证载用途与实际使用用途不一致的，由征收实施单位成立工作组调查核实，并在征收范围内公示后依法认定。

七、被征收土地权属、性质、面积的确定

（一）被征收土地权属、性质、面积以大姚县自然资源局提供的地籍材料和被征收人提供的《土地使用证》或《不动产权证》证载面积为准。

（二）无法提供证件的由征收实施单位成立工作组调查核实并在征收范围内公示后依法认定。

八、评估机构的选定

按照《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（云南省人民政府令第195号）第十七条之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告，并与房地产价格评估机构签订委托合同。

九、被征收房地产价值评估

（一）被征收房地产价值由被征收人选定的房地产价格评估机构进行评估确定。

（二）被征收房地产评估总价包括被征收房屋价值及房屋装饰装修价值、土地价值及其地上附着物价值，可拆卸家具家电和可移动设备设施不纳入评估。

十、补偿安置方式

产权调换和货币补偿相结合，鼓励被征收人选择产权调换的方式进行安置。

（一）产权调换

1.产权调换的方式

本项目采用就地安置方式进行产权调换。

2.产权调换安置地点

安置地块位于原大姚县金碧镇政府区域，新建的安置房屋由征收部门提供相关户型详图，供被征收人自主选择。

3.产权调换的原则

根据被征收主体房屋的建筑面积按比例调换，差额部分通过对被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值来进行补差，参与产权调换的房屋必须为征收范围内被认定的主体房屋，其他配套用房、辅助用房等附属房屋不纳入产权调换。

4.产权调换的比例

主体房屋按照被征收的房屋认定的主体建筑面积与产权调换房屋建筑面积进行产权调换，调换比例为1∶1.1；商铺按照被征收部门认定的建筑面积进行产权调换，调换比例为1∶1，应调换的面积等于被征收房屋认定主体面积乘以调换比例。

5.双向补差政策

为考虑被征收人的住房需求，被征收人可以选择安置房户型。被征收人所选择的安置房屋建筑面积超出应安置面积30㎡以内（含30㎡）的按下列阶梯价给予优惠补交房款：超10㎡以内（含10㎡）的，按开盘价优惠5%补交房款；超10㎡以上20㎡以下（含20㎡）的，按开盘价优惠3%补交房款；超20㎡以上30㎡以下（含30㎡）的，按开盘价优惠1.5%补交房款。超出征收房屋建筑面积30㎡以上的按市场价补交房款。被征收人实际选择的产权调换建筑面积小于应安置面积的部分，以原被征收房屋评估价值进行补偿。

6.被征收房屋的装饰装修及附属设施补偿经评估机构评估认定后，对被征收人进行货币补偿。

7.产权调换安置选房方案通过征求被征收人意见后，由大姚县棚户区改造工作指挥部另行制定。

（二）货币补偿

1.被征收人选择直接货币补偿的，征收部门根据房地产价格评估机构评估认定的价值及大姚县大姚县2022年城市棚户区（金碧镇政府片区）改造项目征收补偿安置方案中明确的征收补助、奖励及临时过渡安置费等的总和签订补偿安置协议，一次性支付给被征收人。

2.征收国家机关、企业、事业单位和社会团体、交由县国有资产投资运营有限公司管理运营的房屋，按照《大姚县2022年城市棚户区（金碧镇政府片区）改造项目可研方案》进行货币补偿，补偿标准按国有资产拆旧后的价值一次性支付给被征收人。

十一、违法建筑的认定

既未取得合法有效的土地来源证明文件、也未取得批准建设文件的房屋、地上附着物和建（构）筑物等，以及超过批准期限的临时地上附着物和建（构）筑物等，视为违法建筑，按违法建筑规定执行。

十二、征收补助、奖励及临时过渡安置

1.搬家补助费。选择产权调换的被征收户给予3000元/户的搬家补助费；选择货币补偿的被征收户给予1500元/户的搬家补助费。

2.临时过渡安置费。选择主体房屋产权调换的被征收人，在规定时限内签订《房屋征收补偿安置协议》并腾空移交被征收房屋之日起，按被征收主体房屋认定的建筑面积以10元/㎡/月给予临时过渡安置费，临时过渡安置费每户每月不足600元的按600元计算，一次性补助12个月临时过渡安置费。12个月后，若安置房仍未达到交房条件，则临时过渡安置费依旧按以上标准执行，按季度支付被征收人，在安置房屋建设完成并经县级以上住建部门认定准予交付被征收人后，给予2个月作为装修时间，在3个月内按以上标准执行补助。对于选择货币补偿的，按被征收主体房屋认定的建筑面积，10元/㎡/月的标准，一次性补助被征收人3个月的临时过渡安置费。

3.特殊人群补助。被征收人家庭属低保户、残疾人户、军烈属户，凡在规定的签约期限内完成签约的，按有效证件给予每一个证2000元/户，补助最高不超6000元/户。

4.停产停业补助费。选择商铺产权调换的被征收人，在规定时限内签订《房屋征收补偿安置协议》并腾空移交被征收房屋之日起，按认定的建筑面积以25元/㎡/月给予临时过渡安置费，临时过渡安置费每户每月不足600元的按600元计算，一次性补助12个月临时过渡安置费。12个月后，若安置房仍未达到交房条件，则临时过渡安置费依旧按以上标准执行，按季度支付被征收人，在安置房建设完成并经县级以上住建部门认定准予交付被征收人后，给予3个月时间作为装修时间，在3个月内按以上标准执行补助。对于选择货币补偿的，按被征收认定的商铺面积以25元/㎡/月的标准，一次性补助被征收人3个月的临时过渡安置费。

5.征收奖励

（一）实物安置签订协议奖

1. 货币安置签订协议奖

在规定时限内签订征收补偿协议并在45天内完成搬迁并办理交验房手续的被征收人，给予奖励。按照先签协议先选房的原则，在同一时间节点签约的按抽签顺序进行签约及选房。未在规定签约期限内签约或未按规定办理交验房手续的被征收人不予相应奖励。

（三）签约联动奖

为鼓励被征收人积极支持配合征收工作，征收决定发布后，在规定签约期限45日内（含45日）被征收人全部签订房屋征收补偿协议并选择实物安置的，给予奖励 2000 元/户，选择货币安置的，给予奖励 500 元/户。若在规定时限内未全部签订房屋征收补偿协议的，不予奖励。

十三、优惠政策

（一）根据《中华人民共和国契税法》《云南省人民代表大会常务委员会关于云南省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定公告》〔十三届〕第56号的相关规定，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿且重新购置土地、房屋权属的，对成交价格不超过货币补偿的部分，免征契税，超过货币补偿的部分，按照规定征收契税。选择房屋产权调换、土地使用权置换，不缴纳差价的，免征契税；缴纳差价的，对差价部分按照规定征收契税。

（二）《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)第五条相关规定，个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

十四、争议处理

（一）被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到分户评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

（二）被征收人与房屋征收部门签订征收补偿协议后，一方当事人不履行征收补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法处理。

（三）被征收人在规定的征收补偿签约期限内与房屋征收部门达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请大姚县人民政府依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告；被征收人对补偿决定不服的可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，大姚县人民政府将依法申请人民法院强制执行。

十五、其他事项

（一）《房屋征收补偿安置协议》签订及相关征收补偿手续办理原则上由被征收人本人亲自办理，本人确实无法亲自到场办理的，可由产权人出具授权委托书依法委托专人代为办理。

（二）被征收房屋产权人死亡且无其他共有人的，征收补偿手续由法定顺序继承人进行办理，法定顺序继承人有多人的，自行协商达成协议后由委托人办理房屋征收补偿手续。

（三）被征收人的供电、通讯、电视、供水等由被征收人自行到相关部门结清相关费用并报停，所有户内相关设施连同腾空房屋一并移交房屋征收实施单位，被征收人不得擅自拆除原房屋内的门、窗、水电设施、地上附着物和建（构）筑物等，违者将从补偿款中扣除。可以搬迁的物件、设备、盆栽花木等自行搬迁，一律不作补偿。

（四）被征收房屋权属有争议或者被征收房屋所有权人不明确，在房屋征收期限内无法达成房屋征收补偿安置协议的，由房屋征收实施单位依法做好司法证据保全处理，将补偿款经公证机构公证办理提存，待产权明确后再支付征收补偿费用，不影响房屋征收活动进行。

（五）征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人协商一致达成协议的，解除抵押权登记后进行房屋征收补偿安置。抵押人与抵押权人达不成协议的，房屋征收实施单位将房屋征收补偿资金经公证机构公证办理提存，不影响征收活动进行。

（六）被征收人将房屋进行出租的，房屋征收时由被征收人与承租人协商解除租赁协议，房屋装饰装修价值、搬家补助费、临时过渡安置费、停产停业补助费等相关费用由房屋征收实施单位补偿给被征收人。

（七）签订补偿安置协议时，被征收人需提供下列材料：《国有土地使用证》（原件、复印件）、《房屋所有权证》（原件、复印件）或《不动产权证》（原件、复印件）、户口簿（复印件）、身份证（复印件）。《国有土地使用证》《房屋所有权证》（含共有权证）或《不动产权证》（含共有权证）原件由征收单位收回移交原发证机关注销。

（八）住宅专项维修资金按《楚雄州住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）第四章第二十七条规定：原征收房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金返还业主，产权调换的安置房产生的所有专项维修资金由被征收人承担。

（九）房屋征收工作中，对煽动群众抵制房屋征收、抢建、抢占或对征收工作人员辱骂、殴打、阻碍征收工作人员依法征收的，由公安机关依照《中华人民共和国社会治安管理处罚法》予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十）本方案适用于大姚县2022年城市棚户区（金碧镇政府片区）改造项目。

（十一）本方案由大姚县棚户区改造工作指挥部负责解释，未尽事宜，以大姚县棚户区改造工作指挥部制定的补充规定为准。