楚雄州城镇老旧小区改造十问十答

一、什么是城镇老旧小区？

答：城镇老旧小区是指城市或县城建成区范围内，建成时间较长、市政配套设施老化、公共服务设施缺失的住宅小区，主要以2000年12月31日以前建成的房改房、集资房、福利房小区为主，不包括以居民自建房为主的区域和城中村（含独幢建筑楼），改造范围可适度放宽至2005年底以前小区，但按居民户数计不得超过改造年度任务数的15%）。

二、为什么要实施城镇老旧小区改造？

答：实施城镇老旧小区改造是党中央、国务院作出的重大决策部署，是一项惠民利民的民生工程，通过改造能有效改善老旧小区居民居住条件和人居环境，提高城镇综合承载能力，增强城镇居民获得感、幸福感和安全感。

三、城镇老旧小区改造的主要内容是什么？

答：城镇老旧小区改造内容主要为安全工程、功能提升及环境整治三个方面。具体为：供水管网及一户一表改造、排水管网雨污分流改造、供电系统及一户一表改造、道路及场地改造、停车泊位改造、绿化提升、加装照明设施、房屋楼道整修、屋面及建筑外立面修缮、配套消防设施、小区监控系统及门禁系统完善、加装单元防盗门、燃气管线建设、加装电梯、整治私搭乱建及架空管线、完善环卫设施、公厕提升、增设宣传栏等。以上改造内容根据小区实际需求及改造资金落实情况进行选择，但水、电、路、气（基础设施）中必须选择两项以上进行改造。

四、城镇老旧小区改造资金主要从哪里来？

答：城镇老旧小区改造资金来源主要为“三个一点”，即：中央及省州县市财政补助一点、涉改居民自筹一点、管线单位管线整治及涉改企业投入一点，有条件的可吸引社会资金投入参与改造。

五、城镇老旧小区改造如何组织实施？

答：根据《楚雄州关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，按照“州级统筹、县级实施、居民参与”的原则，由州住房城乡建设局会同州发展改革委、州财政局等相关部门加强对全州老旧小区改造工作的统筹督促和协调指导。各县市、高新区为改造责任主体，成立由政府主要负责同志任组长的领导小组，科学划分住建、发改、财政、自然资源、公安、民政、生态环境、应急、审计、市场监管、信访、政务服务等相关部门和镇政府、社区的工作职责，切实履行老旧小区改造主体责任，深入细致做好群众工作，严格执行工程项目建设有关法律法规和标准规范，杜绝安全隐患，确保工程质量。

六、楚雄州城镇老旧小区改造计划目标是什么？

答：根据国家、省城镇老旧小区改造相关政策，楚雄州计划从2019年开始至2025年止，对楚雄州符合改造条件的城镇老旧小区进行改造，基本完成全州城镇老旧小区改造提升工作。其中， 2019年已实施改造95个，2020年已实施改造240个，2021年已实施351个，目前大约还有80个城镇老旧小区未进行改造。

七、城镇老旧小区改造建后管理有什么要求？

答：城镇老旧小区改造“三分建、七分管”，城镇老旧小区改造项目竣工验收合格后移交给小区业主委员会，小区业主委员会要及时研究制定《小区管理办法》及《小区居民公约》等服务管理制度，规范引入物业管理服务，实现小区自治管理，建立健全小区长效管理机制。

八、城镇老旧小区改造程序是什么？

答：1.排查摸底。各县市进行全面的现状调研，从小区建设年代、公共基础设施配套、居民改造意愿等方面进行详细摸底，根据摸底情况，形成详细、真实的城镇老旧小区改造数据库。

2.第一次征求意见。根据老旧小区改造任务目标，县市旧改领导小组按城市（县城）片区划分，组织片区内各街道、社区对辖区内存在改造需求且符合政策要求的老旧小区开展调查摸底，向居民进行第一次征求意见，明确同意改造的业主户数达小区总户数2/3且占专属面积达2/3以上启动项目设计，并收集改造需求和重点，掌握存在问题，明确改造类型，形成改造项目清单后编制可行性研究报告，报经县市人民政府同意，由县市发改局审批。

3.编制改造方案。各县市政府主导，根据老旧小区基础设施状况，结合小区居民意愿，商定改造内容、资金来源，按照政策规定落实居民合理出资分摊比例，因地制宜编制“一区一策”、“一楼一策”改造方案。

4.制订初步设计方案。根据已审批的可行性研究报告，由项目实施单位组织编制初步设计方案及概算，报送州住建局开展技术性审查通过后由县市住建局审批，州住建局根据初设概算拨付改造资金，并由县市住建局将可研批复、初设批复等文件一并报州住建局备案，并同步制定居民资金筹集方案、住宅维修资金补缴、续筹及物业服务引进等长效管理方案。

5.第二次征求意见。由所在镇政府、社区在项目范围内对初步设计方案进行公示，同步开展第二次征求意见。

6.进行施工图设计。根据初步设计方案，项目实施单位（县市住建局或属地镇人民政府）委托设计单位进行施工图设计及编制预算，并委托第三方进行预算审核，提供审核报告。

7.招投标。项目实施单位对施工、监理进行招投标。

8.工程实施和监管。项目实施单位严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，对工程全过程进行监管，严格落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。

9.项目验收。项目完工后，由县市住建局会同相关部门、参建单位、镇政府、社区、小区业主委员会或居民自治小组等进行项目联合竣工验收。验收通过后，应及时完成竣工财务决算和审计，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

10.后续管理。巩固老旧小区改造成果，由项目实施单位、社区及小区业主委员会制定长效管理方案，落实管理和服务，做到“改造一个、管好一个”。原则上应引入物业服务企业进行接管。

九、如何在城镇老旧小区改造中加装电梯？

答：1.适用范围。城镇老旧小区改造加装电梯是一个认识上的误区，根据省住建厅省公安厅省自然资源厅省民政厅等13个部门2018年联合颁布实施的《城市既有住宅增设电梯指导意见》执行，可加装电梯的城市即有住宅范围为：全省县级以上城市规划区范围内具有合法的房屋权属证明，未设电梯，未列入房屋征收范围和拆迁计划，满足安全要求，且增设电梯在原产权建设用地建筑红线范围内的既有住宅，不只是城镇老旧小区可加装电梯，没有安装电梯的城市商品房也可加装电梯。

2.加装原则。坚持“政府引导便民利民、业主自主、保障安全、简化手续、有序推进、属地管理”的原则，既有住宅增设电梯可以按单元为单位进行。增设电梯应当遵循“业主自愿、公开透明、充分协商”的原则，经该单元房屋专有部分占该单元建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并就增设电梯工程费用的筹集以及电梯运行保养、维修等费用的分担达成书面协议。如果增设电梯拟占用业主专有部分的，应当同时征得该专有部分业主的同意。

3.资金筹集。既有住宅增设电梯所需的资金，可以通过下列方式筹集：由业主根据所在楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资；业主可按照有关规定提取住房公积金；业主可按照有关规定申请使用专项维修资金和房屋维修金；鼓励发起设立采取股权投资等市场化方式独立运作的养老投资基金，进入城市既有住宅增设电梯领域。鼓励国有等大型企业、事业单位以职工福利的方式，出资参与既有住宅增设电梯事宜；其他符合规定的资金。同意增设电梯的业主应当就各自出资额、维护、养护分摊等事项达成书面协议。业主可自行协商出资比例，也可参照以下出资比例:以第三层为参数1，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2，第六层1.3，并依此类推出资比例。增设电梯所筹集的资金及使用情况应当在小区显著位置公布，接受监督。

4.实施主体。同意增设电梯的所有业主作为增设电梯的申请主体。经业主协商同意，可委托具备相应资质的施工企业、物业服务企业、电梯安装企业、设计单位等作为实施主体，负责组织协调工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作。鼓励企业采用设计总承包方式整体运作既有住宅增设电梯项目。

十、城镇老旧小区改造的政策文件有哪些？

答：主要依据云南省城镇老旧小区改造指导意见及楚雄州加快城镇老旧小区改造实施意见执行，后续国家、省、州有相关政策出台的依据新的政策执行。

来源：楚雄州住房和城乡建设局官网