大姚县2018年棚户区改造房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)

日期:2018/9/19 来源:本站原创 点击:15630 

为全面贯彻落实国家、省、州棚户区改造政策,切实改善棚户区居民住房条件,加快新型城镇化建设步伐,提升城市品位,推动全县经济社会和谐发展,决定实施大姚县2018年棚户区改造项目。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》及大姚县国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、城镇棚户区改造专项规划,结合我县实际制定本方案。
  一、征收主体、征收部门及实施单位
  大姚县人民政府为棚户区改造项目土地及房屋征收补偿安置的主体,大姚县住房和城乡建设局为征收部门,大姚县棚户区改造工作指挥部负责组织实施。
  二、征收范围、时间和实施期限
  (一)征收范围
  2018年棚户区改造房屋征收范围为:白塔东路片区、县地震局片区、原广电局片区、西河南路片区、校场东路片区、原经信局片区。具体征收户数以大姚县2018年棚户区改造征收范围图确定为准。
  (二)征收时间和实施期限
  征收时间自《大姚县人民政府关于对大姚县2018年棚户区改造房屋进行征收的决定》(大政发〔2018〕     号,以下简称《征收决定》)发布之日起,实施期限为征收决定发布之日起6个月内。
  三、征收限制行为
  自大姚县2018年棚户区改造征收补偿红线范围发布之日起,棚户区改造项目征收范围内的被征收人不得进行下列活动,否则征收人在房屋征收补偿安置过程中一律不予确认且不给予补偿,所产生的损失和后果由被征收人自行承担:
  (一)新建、扩建、改建、装修房屋;
  (二)改变房屋和土地用途;
  (三)设立和变更房屋租赁关系;
  (四)房屋和土地权属的转让、分割、抵押、质押;
  (五)户口迁入和分户;
  (六)法律法规规定的其他禁止事项。
  县住建、国土、市场监管、公安、民政等有关部门,自大姚县2018年棚户区改造征收补偿红线范围发布之日起,停止办理房屋征收范围内新建、扩建、改建、改变土地及房屋用途,土地及房屋产权转移、分割和抵押,新增营业登记注册、分离公有房屋承租关系、分户等事项,暂停办理期限1年。
  四、征收补偿的内容
  (一)被征收土地的补偿;
  (二)被征收范围内房屋及地上建(构)筑物的补偿(含房屋室内外装修补偿);
  (三)附属设施及地上附着物的补偿;
  (四)因征收房屋造成的搬迁、临时过渡期安置的补偿;
  (五)县级行政事业单位的房屋征收按国有资产处置相关规定执行;
  (六)集体土地及其地上建筑物按本方案征收。
  五、被征收户数认定
  (一)对私有产权户的认定原则
  1.按照对物不对人的原则,以《房屋所有权证》《土地使用权证》或《不动产权证书》为界定依据,《房屋所有权证》《土地使用权证》齐全界定为1户或1套不动产登记证界定为1户;
  2.以《国有土地使用权证》或《集体土地使用权证》的使用权人为计户单位;
  3.无《房屋所有权证》《土地使用权证》或《不动产权证书》的,提供相关证明材料,结合被征收人房屋的实际情况进行认定;
  4.在棚户区改造征收范围公告之前,有相应的司法判决、人民调解委员会调解书的,可按实际情况认定。
  (二)对企事业单位产权户的认定原则
  企事业单位产权房屋一个单位为一户进行认定。
  六、被征收房屋权属、面积、用途认定
  (一)被征收房屋权属的认定。被征收房屋权属按照《房屋所有权证》《土地使用证》或《不动产权证书》登记的产权人进行认定;被征收房屋未办理《房屋所有权证》《土地使用证》或《不动产权证书》的,按照《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》认定产权人;被征收房屋私下转让但未办理产权转移登记手续的,由买方出具卖方的《房屋所有权证》《土地使用证》或《不动产权证书》、转让协议原件、诉讼风险承诺书等后办理房屋征收补偿安置相关手续,房屋征收实施单位根据《房屋所有权证》《土地使用证》或《不动产权证书》、转让协议等认定产权人。
  (二)被征收房屋面积的认定。被征收房屋经依法登记并取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的,以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记面积复核后认定;被征收房屋《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记面积与实际面积不相符的,或者被征收人对面积认定有争议的,由测绘单位根据实际情况进行测绘,并由测绘单位、被征收人、房屋征收实施单位三方签字认定;未持有《房屋所有权证》或《不动产权证书》的合法建筑,按实际测绘面积认定。
  (三)被征收房屋用途、结构的认定。以国土部门核发的《土地使用证》、规划部门核发的《建设工程规划许可证》、房产管理部门核发的《房屋所有权证》或不动产登记部门核发的《不动产权证书》载明的用途、结构为准。如三证认定的用途、结构与实际用途、结构有差异,结合被征收房屋使用现状及其使用人持有的相关证照进行综合认定。
  (四)未办理产权登记或有部分手续的房屋,由被征收人提出申请后,房屋征收实施单位会同住建部门、国土部门、金碧镇人民政府及相关社区对房屋合法性、面积、用途和结构进行认定。
  七、征收评估机构选定
  房屋征收范围确定并公布后,房屋征收实施单位推荐三家以上(含三家)资质条件符合要求的房地产价格评估机构,由房屋征收实施单位组织被征收人或被征收人代表按照少数服从多数的原则进行投票决定。经被征收人投票后获得票数最多且超过三分之二的房地产价格评估机构取得该征收事项的房地产价格评估资格。
  八、征收补偿安置方式
  凡在征收范围内被征收的房屋,被征收人可以选择以下四种补偿安置方式之一进行补偿安置:
  (一)货币补偿+自主安置
  该补偿安置方式为被征收人在规定时限内签订《房屋征收补偿安置协议》并腾空移交被征收房屋,房屋征收实施单位以货币方式给予被征收人补偿,由被征收人自主进行安置。
  (二)货币补偿+购买商品住房安置
  该补偿安置方式为被征收人在规定时限内签订《大姚县2018年棚户区改造房屋征收补偿安置协议》(以下简称《房屋征收补偿安置协议》)并腾空移交被征收房屋,房屋征收实施单位以货币方式给予被征收人补偿,由被征收人自主选择购买商品住房进行安置(含二手商品住房)。
  若被征收人自愿选择购买商品住房安置的,房屋征收实施单位将补偿资金直接支付给被征收人,被征收人于2018年1月1日—2019年4月30日期间在大姚县城规划区内购买商品住房(含预售)每套面积在45平方米以上(含45平方米)的,提供《商品房购销合同》《大姚县房屋买卖合同》(须经县住建局、县不动产登记中心登记备案,购房补贴申领期限以登记备案时间为准),给予政策性购房补贴15000元(购房人须为被征收人,每户仅可享受1套或1次)。
  (三)货币补偿+棚改安置住房安置
  该补偿安置方式为被征收人在规定时限内签订《大姚县2018年棚户区改造房屋征收补偿安置协议》(以下简称《房屋征收补偿安置协议》)并腾空移交被征收房屋,房屋征收实施单位以货币方式给予被征收人补偿,由被征收人自主选择购买棚改安置房进行安置。
  若被征收人自愿选择购买由县人民政府主导或参与开发的棚改安置住房,房屋征收实施单位将补偿资金直接支付给被征收人,被征收人可享受所选购的棚改安置住房10%的购房优惠(拟开发的棚改安置住房均价不超过县城商品住房均价,优惠基础价为经县发改、住建部门备案登记的销售价,购房人需为被征收人,每户仅可享受1套·次),但临时过渡安置费只按照12个月一次性计发,棚改安置住房的价格上涨及开发周期长等风险由被征收人自行承担,购房期限自《征收决定》发布之日起算不得超过3年,超过3年的不得享受购房优惠。
  (四)货币补偿+购买小宗地自主建房安置
  该补偿安置方式只针对认定为宗地房的被征收人在规定时限内签订《房屋征收补偿安置协议》并腾空移交被征收房屋,房屋征收实施单位以货币方式给予被征收人补偿。县人民政府适时规划推出一批小宗地,由被征收人自主选择购买小宗地进行自建住房安置。
  在棚改范围内部分剩余零星地块规划后公开出让,被征收人自愿选择购买小宗地自主建房安置,房屋征收实施单位将补偿资金直接支付给被征收人,被征收人可享受所公开竞得土地每平方米300元的补贴(购买土地人需为被征收人,每户仅可享受1宗·次,且享受补贴面积不超过120平方米),但临时过渡安置费只按照12个月一次性计发,购买土地期限自《征收决定》发布之日起算不得超过1年,超过1年的不得享受每平方米300元的购地补贴。
  九、征收补偿及奖励
  补偿总费用=被征收房屋价值+政策性补助+奖励,详见下表。

货币安置补偿构成

补偿标准

房屋价值

1

房屋评估总价

房地产价格评估机构依法评估(包括被征收房屋价值、土地使用权价值、房屋室内外装饰装修价值、构筑物及附属物价值)。

政策性补助

2

搬迁费

按每户3000元一次性计发,企事业单位产权房屋不给予搬迁费。

 

3

临时安置费

按照认定的合法住宅建筑面积,给予宗地房15元/m2/月、单元房10元/m2/月的临时过渡安置费,一次性计发12个月,私人所有的经营性房屋、生产加工用房和企事业单位产权房屋不享受临时过渡安置费。

 

4

经营性房屋物资搬运费及停产停业补偿费

私人所有产权房屋按照认定为经营性房屋的面积,给予50元/m2的物资搬运费和40元/m2/月的停产停业补偿,停产停业补偿一次性计发12个月;企事业单位产权房屋给予50元/m2的物资搬运费和20元/m2/月的停产停业补偿,停产停业补偿一次性计发12个月。

 

5

棚改补助

私人及企事业单位产权房屋按照房屋评估总价的15%给予补贴(不含房屋室内外装修及构筑物、附属物及空地评估价)。

奖励

6

签约奖励

以宗地房每个产权户5万元、单元房每个产权户2.5万元为基数计算签约搬迁奖,奖励期限均为60天(自发布征收决定之日起算),分2个时间段进行奖励:第1天至第20天签订征收补偿安置协议的,按100%给予奖励;第21天至第60天签订征收补偿安置协议的,以宗地房4万元、单元房2万元为基数,每推后一日宗地房扣减1000元、单元房扣减500元,依次递减,直至为零。第60天以后签订征收补偿安置协议的不予奖励。企事业单位产权房屋不享受签约奖励。

 

7

搬迁房屋奖励

被征收人在签订《房屋征收补偿安置协议》之日起60日内搬迁房屋并递交拆除申请的,一次性给予5000元的房屋搬迁奖励,超过期限的不予奖励。企事业单位产权房屋不享受搬迁房屋奖励。

若选择货币补偿+购买商品住房安置或货币补偿+购买小宗地自主建房安置的,还可按规定享受购房补贴或购地补贴。被征收人为企事业法人单位的,不享受购房补贴或购地补贴。
  十、安置补偿、补助款兑付
  被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》、腾空房屋并递交房屋拆除申请后,按照《房屋征收补偿安置协议》《大姚县棚户区改造资金管理办法》兑付和领取征收补偿及各项奖励、补助费用。
  十一、相关优惠政策
  (一)税收优惠政策
  按照房屋征收补偿安置期间税务机关执行的棚户区改造相关税收优惠政策享受。
  (二)特殊人群补助政策
  被征收人及其直系亲属有下列情况之一的,提供相应有效证件、证明,每户可享受5000元的特困补助费。
  1.农村“五保户”(须民政部门出具证明)。
  2.烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属(须民政部门出具证明)。
  3.城市或农村低保户(棚改实施期限内在保人员,按户补助)。
  4.残疾人(需持有《中华人民共和国残疾人证》)。
  被征收人同时存在以上情况的,按户给予一次性补助,不进行累计补助。
  (三)棚改高龄补助
  以县人民政府发布征收决定之日为基准日,被征收人在签订《房屋征收补偿安置协议》并按照规定时间腾空交付被征收房屋的基础上,被征收人及其被征收人直系亲属中有年满70周岁至80周岁(含80周岁)的,每户给予3000元的一次性棚改高龄补助;年满80周岁以上的,每户给予5000元的一次性棚改高龄补助。
  (四)寿木迁移补助
  征收决定公告之日起,被征收房屋内存放有寿木的(专门从事寿木经营的除外),按每口寿木一次性给予1666元的迁移补助。
  (五)自征收决定发布之日起2年内,被征收人子女仍可在原被征收住宅划片区内公办义务教育阶段学校入学,学校应视同片内生源办理。
  (六)被征收人为企事业法人单位的,不享受以上针对特殊人群的各种补助。
  十二、有关说明
 (一)被征收房屋分为宗地房和单元房两类,宗地房指房屋产权人取得独立的土地使用权后建盖的房屋,如在有合法手续的宅基地、祖遗地、小宗地上建盖的房屋;单元房指由单位取得土地使用权统一建盖后分户出售的房屋(含单位统一建盖后分售的联排房屋)。
  住宅用房是指用于生活起居的房屋,经营性用房是指用于经营活动的房屋,且该经营活动已取得营业执照或其他相关许可证件,办公用房是指主要用途为办公的房屋。
  (二)选择货币补偿+购买商品住房安置、货币补偿+购买棚改安置住房安置或货币补偿+购买小宗地自主建房安置的被征收人,在办理房屋产权登记手续前不得擅自变更商品房购销合同或土地出让合同,但房屋产权登记后可以按相关规定上市交易。
  (三)被征收人必须自行到有关部门结清搬迁前使用的水、电、网络、固定电话、有线电视等费用,凭相关缴费凭证作为腾空房屋交验依据。
  (四)被征收房屋出租的,在县人民政府作出征收决定之后,被征收人自行与承租人协商解除租赁关系。
  (五)被征收人签订补偿协议时,须将《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《不动产权证书》、“三级”审批文书等相关权属证明原件交房屋征收部门,并同意由房屋征收实施单位统一办理注销手续,同时提供户口册、身份证原件等相关证件或证明材料。
  (六)征收涉及抵押的房屋,由抵押人与抵押权人进行协商,达成书面协议的按照协议对被征收人给予补偿;达不成协议的,将补偿款向公证机构办理提存,但抵押人和抵押权人书面协商一致的可自行按相关程序变更抵押物。
  (七)凡被列入棚户区改造范围内的单位或个人,自《征收决定》发布之日起,严禁私自拆除门、窗、水、电等设施。
  (八)凡可搬迁的物件、家具、家电设备、窗帘、衣柜、室内外盆栽花木等,被征收人自行搬走,一律不给予补偿。
  十三、争议处理
  (一)房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿安置协议后,一方当事人不履行协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
  (二)被征收人在规定的签约期限内达不成补偿协议的,按照征收补偿方案做出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的,可依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,依法申请人民法院强制执行。
  十四、其他
  (一)征收人应当依照本方案的规定,对被征收人给予补偿;被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁。
  (二)辱骂、殴打工作人员,阻碍征收工作的,由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定给予处罚,构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任。
  (三)房地产评估机构应当独立、客观、公正地按国家相关规定和评估技术规范开展评估工作,并对出具的评估报告负责,任何单位和个人不得干预房屋评估活动。
  (四)本方案适用于大姚县2018年棚户区改造项目。
  (五)本方案由大姚县棚户区改造工作指挥部负责解释。未尽事宜在大姚县2018年棚户区改造房屋征收补偿安置方案实施细则中进行明确。
  (六)本方案自发布之日起施行。

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